전세 계약을 앞두고 가장 고민되는 부분 중 하나가 바로 금리 유형 선택입니다. 최근 기준금리 변동 폭이 크다 보니, 고정금리로 안정감을 선택할지, 변동금리로 초반 이자 부담을 줄일지 헷갈리는 경우가 많죠.
특히 2025년 현재 전세대출 금리는 은행별, 상품별로 크게 차이가 나고, 금리 유형 선택에 따라 2~3년간 내야 하는 이자 차이가 수십만 원에서 많게는 수백만 원까지 벌어질 수 있습니다. 그렇다면 고정 vs 변동, 어떤 선택이 유리할까요?
1. 전세대출 금리 구조 이해하기
전세대출 금리는 기본적으로 기준금리 + 가산금리 - 우대금리로 구성됩니다.
- 기준금리: 코픽스(COFIX), 신규취급액 기준 등
- 가산금리: 은행이 붙이는 이윤
- 우대금리: 급여이체, 카드 사용, 자동이체 등 조건 충족 시 할인
현재 주요 은행 전세대출 금리는 변동형 기준 3.24.0%, 고정형 기준 3.84.5% 정도로 형성돼 있습니다.
즉, 변동금리가 고정금리보다 0.5~0.7% 낮게 시작하는 것이 일반적이에요.
2. 고정금리 vs 변동금리, 차이점은?
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고정금리는 계약 기간 동안 동일한 금리를 적용받기 때문에 예측 가능성이 장점입니다. 하지만 처음 금리가 높게 설정됩니다.
반면, 변동금리는 초기에 낮은 금리로 시작하지만, 기준금리가 오르면 이자 부담이 커질 수 있습니다.
예시로 1억 원을 2년간 빌린다고 가정해볼게요.
- 고정금리 4.2% → 연이자 약 420만 원, 2년간 840만 원
- 변동금리 3.5% → 첫해 350만 원, 둘째 해 기준금리 0.5% 상승 시 400만 원, 총 750만 원
차이는 약 90만 원이지만, 기준금리 변동폭에 따라 이 격차는 더 벌어질 수도 있습니다.
아파트 전세자금대출 금리, 0.1% 차이로 몇십만 원 절약할 수 있습니다
3. 2025년 금리 전망은?
한국은행은 2024년 말부터 기준금리를 동결했지만, 하반기에는 소폭 인하 가능성이 거론되고 있습니다. 다만 인플레이션 리스크 때문에 급격한 인하는 어렵다는 분석이 많아요. 즉, 향후 금리가 크게 오를 가능성은 낮고, 오히려 유지 또는 완만한 하락 가능성이 높다는 전망이 우세합니다. 이런 환경에서는 변동금리가 유리할 가능성이 큽니다.
4. 어떤 상황에서 고정 vs 변동 선택할까?
- 고정금리 추천: 대출금액이 크고, 향후 2~3년간 금리 상승 가능성이 있다고 보는 경우
- 변동금리 추천: 대출 기간이 짧거나, 기준금리가 안정세일 것으로 예상되는 경우
Tip! 청년·신혼부부 전세대출(버팀목 등)은 대부분 변동금리 기반이지만, 일부 은행은 혼합형(처음 2년 고정, 이후 변동)도 제공합니다.
5. 금리 낮추는 방법
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전세대출 금리를 낮추는 핵심은 은행이 정한 ‘우대금리 조건’을 얼마나 많이 충족하느냐입니다. 대부분의 은행은 기본금리에 가산금리를 붙여서 최종 금리를 정하고, 여기에 고객에게 혜택을 주기 위해 우대금리를 깎아줍니다. 즉, 우리가 할 일은 할인 쿠폰을 최대한 모으는 것과 비슷해요.
① 급여이체 조건 충족
은행은 급여가 매달 들어오는 고객을 가장 선호합니다. 그래서 대부분의 은행은 급여이체 실적을 우대 조건으로 줍니다. 예를 들어, 대출받는 은행 계좌로 월급을 이체하면 0.2~0.3% 금리 할인이 가능합니다. 만약 주거래 은행이 아니더라도, 대출을 받는 기간 동안만 급여를 옮겨도 혜택을 받을 수 있어요.
② 신용카드 발급 및 사용
신용카드를 새로 발급받고 일정 금액 이상 사용하면 0.1~0.2% 우대금리를 줍니다. 어떤 은행은 체크카드 사용도 인정해줘요. 즉, “대출받는 은행의 카드를 쓰면 할인해줄게”라는 뜻이죠.
③ 자동이체 등록
공과금, 통신요금, 보험료를 자동이체로 걸어두면 우대금리 조건을 채울 수 있습니다. 보통 1건만 등록해도 0.1% 할인, 여러 건이면 추가 혜택도 가능합니다. 이건 정말 쉬운 조건이에요.
④ 비대면 신청 + 전자약정
대출 신청을 인터넷뱅킹이나 모바일 앱으로 진행하면 0.1% 정도 우대를 받을 수 있어요. 은행 입장에서는 지점 창구에서 인건비 안 쓰니까 그만큼 할인해주는 겁니다.
⑤ 신용점수 관리
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신용점수가 높으면 은행이 가산금리를 낮춰줍니다. 대출 전에 소액 연체가 없는지, 카드 대금 미납이 없는지 꼭 확인하세요. 2~3개월 전에 체크카드 꾸준히 쓰고, 신용카드 한도 50% 이하로 유지하면 점수 올리는 데 도움이 됩니다.
⑥ 정부지원 상품 활용
청년·신혼부부라면 버팀목 전세대출을 꼭 확인하세요. 일반 은행 상품보다 1~1.5% 낮은 연 1.8~2.4%대 금리로 가능합니다. 조건은 연령, 소득, 전세보증금 기준을 충족해야 하지만, 해당되면 이게 가장 유리합니다.
결론: 우대금리 조건을 다 합치면 최대 0.7~1.0%까지 낮출 수 있습니다. 예를 들어 1억 원 대출에서 0.5%만 낮아도 연간 50만 원 절약이에요. 이건 커피값 아끼는 것보다 훨씬 큰 돈입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 우대금리 조건을 다 못 채우면 대출이 거절되나요?
아니요. 우대금리는 선택사항입니다. 조건을 못 채워도 대출은 가능하지만, 금리가 조금 더 높아질 뿐이에요.
Q2. 대출 실행 후에도 조건을 유지해야 하나요?
대부분의 은행은 대출 후 3개월~6개월 정도 조건 유지를 요구합니다. 예를 들어 급여이체를 걸었다면 최소 몇 달은 유지해야 해요.
Q3. 변동금리로 했다가 나중에 고정금리로 바꿀 수 있나요?
가능하지만 은행 정책과 시기에 따라 전환 수수료가 발생합니다. 금리 차이가 크면 고려할 만하지만, 무조건 이득은 아니에요.
서울보증보험 전세자금대출 한도, 소득별 최대 얼마까지 가능할까?
Q4. 정부지원 전세대출(버팀목)은 은행 전세대출보다 항상 싸나요?
대체로 낮지만, 소득·연령·보증금 요건이 까다로워요. 조건에 맞으면 무조건 정부지원 상품을 추천합니다.
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Q5. 금리 우대 조건을 다 충족하면 마이너스통장처럼 쓸 수도 있나요?
전세대출은 일반적으로 목적자금용이라 마이너스통장 형태는 어렵습니다. 다만, 일부 은행은 ‘잔금대출’이나 ‘생활안정자금’으로 추가 대출을 제공하기도 합니다.
결론
2025년 현재 금리 동향을 보면, 변동금리가 단기적으로 유리합니다. 하지만 대출 규모가 크고, 안정성을 중시한다면 고정금리로 마음 편히 가는 것도 방법입니다. 결국 중요한 건 자신의 상황에 맞는 금리 선택과 우대금리 조건 최대 활용이에요.