“계약서도 썼고, 이사만 하면 된다고 했는데…
막상 들어가려던 날, 그 집이 경매에 넘어갔다는 거예요.”
이 이야기는 실제로 제 지인이 겪은 일입니다.
전세 계약도 문제 없이 마쳤고, 부동산 사무실에서도 별 말이 없었어요.
그런데 등기부등본을 미리 확인하지 않았고,
전입신고와 확정일자 등록을 미루는 바람에
결국 보증금을 한 푼도 못 돌려받게 됐죠.
전세는 ‘안전하게 사는 집’이라는 인식이 있지만,
단계 하나만 놓쳐도 수천만 원이 날아갈 수 있는 제도입니다.
오늘은 실제 전세 계약을 앞둔 분들이 꼭 알아야 할
주의할 점 5가지를 알려드릴게요.
✅ 1. 계약 전, 등기부등본 반드시 확인하세요
전세계약의 시작은 그 집이 진짜 ‘집주인’ 것인지 확인하는 것이에요.
계약하려는 사람이 실소유자인지, 혹시 근저당이 있는 집은 아닌지
등기부등본을 보면 다 나와요.
→ 대법원 인터넷등기소 (http://www.iros.go.kr)에서 누구나 조회 가능
→ ‘소유자 명의’가 계약서상의 임대인과 동일한지
→ ‘근저당 설정’, ‘가압류’ 등 권리관계가 복잡한 집은 피하는 게 좋아요
이걸 확인하지 않고 계약하면,
경매 들어갔을 때 내 전세보증금을 못 돌려받을 수도 있어요.
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✅ 2. 계약서 작성할 땐 특약사항 꼼꼼히 쓰세요
전세계약서에는 보증금, 기간, 주소, 인적사항 등 기본 항목만 들어있어요.
하지만 그 외에 자잘한 문제들이 계약 후 발생해요.
예를 들어,
- 보일러나 에어컨 고장 시 수리 책임은 누구인지
- 반려동물 허용 여부
- 계약 종료 후 청소비나 수리비 청구 여부
이런 것들은 말로만 약속하지 말고, 특약사항으로 반드시 문서에 남겨야 해요.
양쪽 서명 또는 도장까지 꼭 받아야 나중에 법적 효력이 생겨요.
✅ 3. 계약 직후, 전입신고 + 확정일자 꼭 받으세요
전세 보증금을 지키는 데 가장 중요한 절차입니다.
전입신고는 동주민센터나 정부24 홈페이지에서 가능하고,
확정일자는 계약서 원본에 날짜 도장을 찍어주는 절차예요.
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전세계약서를 썼다고 해서 내 보증금이 무조건 안전한 건 아니에요.
집주인이 갑자기 집을 팔아버리거나, 빚 때문에 경매에 넘어가면
보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있거든요.
그래서 전세 계약을 한 뒤에는
반드시 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 받아야 내 보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요.
이건 그냥 선택이 아니라, 세입자가 반드시 해야 하는 핵심 절차예요.
전입신고는 내가 이 집에 실제로 이사 왔다는 걸 행정상으로 등록하는 거예요.
→ 가까운 동 주민센터에 신분증과 계약서 원본을 들고 가면 간단하게 할 수 있고,
→ 요즘은 정부24 홈페이지에서도 온라인으로 가능해요.
확정일자는 내가 전세계약서를 쓴 날짜를 공식적으로 남기는 절차예요.
→ 보통 전입신고와 함께 주민센터에서 도장을 찍어줘요.
→ 계약서 원본에 날짜 도장을 받으면, 그날부터 내 보증금 순위가 생기게 되는 거예요.
이 두 가지를 같이 해야,
→ 혹시 집이 경매에 넘어가도
→ 내가 먼저 전입신고 + 확정일자를 받아둔 순서에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있어요.
만약 이걸 안 해두면?
집이 경매로 넘어갔을 때
나보다 먼저 순위를 잡은 은행, 채권자 등이 보증금을 가져가고
나는 나중에 남은 돈이 있으면 받는 식이라, 손해를 크게 볼 수 있어요.
그래서 계약 끝났다고 안심하지 말고,
바로 다음 날이라도 전입신고 + 확정일자 받으러 가는 게 제일 안전한 방법이에요.
진짜로 이 한 번의 절차가 수천만 원을 지킬 수 있는 방패가 되거든요.
✅ 4. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부도 체크하세요
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전세보증금이 크거나, 집주인이 개인사업자거나, 건물에 근저당이 잡혀 있다면
꼭 보증보험 가입 여부를 확인해야 해요.
요즘은 세입자도 직접 가입할 수 있는 보증보험 상품이 많고, 집주인이 가입해주는 경우도 있어요.
→ 주택도시보증공사(HUG) / SGI서울보증 등에서 가입 가능
→ 보증보험이 있으면, 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보험사에서 대신 지급해줘요.
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✅ 5. 계약 연장할 땐 ‘묵시적 갱신’ 주의하세요
전세계약 기간은 보통 2년이에요.
그런데 2년이 다 되어가면,
“집 계속 살 건가요?”
“계약 연장하실 건가요?”
이런 대화를 집주인과 나누게 되죠.
그런데 만약…
아무 말도 없이 계약 만료일이 지나버리면?
이때 자동으로 **‘묵시적 갱신’**이라는 게 적용돼요.
묵시적 갱신은 세입자가 계속 그 집에 살고 있고,
집주인도 아무런 반대 없이 가만히 있는 상태로 계약 만료일이 지나버리면
→ 자동으로 같은 조건으로 계약이 연장된 걸로 간주하는 제도예요.
듣기엔 편할 수도 있어요.
하지만 묵시적 갱신이 되면
→ 계약 조건은 기존 그대로 유지되고
→ 집주인과 보증금 증액, 특약 변경 등 어떤 것도 다시 정할 수 없어요.
또한 묵시적 갱신 상태에서는
세입자가 계약을 종료하고 이사를 나가려면 최소 3개월 전에 통보해야 돼요.
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즉, 내가 이사를 가고 싶어도 바로 나가지 못할 수도 있다는 거예요.
그래서 계약 기간이 끝나기 전에
연장을 할 건지, 나갈 건지 꼭 정하고,
새 계약서를 쓰거나 해지 의사를 미리 전달하는 게 중요해요.
보통은 계약 만료 1~2개월 전쯤에 문서로 확실하게 얘기하는 게 가장 안전해요.
특히 보증금이나 조건을 변경하고 싶은 세입자라면,
묵시적 갱신을 피하고 꼭 다시 계약서를 작성해야 원하는 조건을 반영할 수 있어요.
반드시 계약 만기 전에 집주인과 연장 여부를 협의하고 새로 계약서를 쓰는 게 가장 현명한 방법이에요.
이건 단순한 '연장'이 아니라,
내 보증금과 생활 조건을 지키기 위한 중요한 체크포인트예요.
✅ 마무리 요약
- 등기부등본으로 집 상태와 소유자 확인하기
- 특약사항 꼭 문서에 작성 후 서명까지
- 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호 필수 조건
- 보증보험 가입으로 만약에 대비
- 계약 연장 시 묵시적 갱신되지 않도록 사전 협의 필수
전세계약은 단순히 “집을 구하는 일”이 아니라 수천만 원의 보증금을 안전하게 지키는 과정이에요.
한 번만 실수해도 너무 큰 돈이 날아갈 수 있으니, 지금 처음 전세 계약을 준비하고 있다면, 위 다섯 가지 꼭 기억하세요.