“계약만 하면 끝인 줄 알았는데, 집주인이 잠적했어요.”
결혼을 앞두고 서울에서 전셋집을 구하던 제 친구가 겪은 실제 이야기입니다.
평범한 부동산을 통해 계약했고, 공인중개사도 친절했습니다. 그런데 이사 당일, 집주인 연락이 두절. 알고 보니 집이 경매에 넘어가 있었습니다.
“등기부등본을 확인했어야 했는데…”
그 말이 잊히지 않습니다.
이 이야기를 듣고 저도 무섭더라고요. 요즘 뉴스 보면 깡통전세, 전세사기가 끊이지 않습니다.
그래서 저는 직접 부동산 전문가에게 물어보고, 전세 계약 시 반드시 지켜야 할 핵심 체크리스트를 정리했습니다.
여러분, 계약 전 10분만 투자하면 수천만 원 지킬 수 있습니다.
✅ 1. 등기부등본 확인은 필수 (온라인 무료 가능)
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전세사기 대부분은 집에 문제가 있는지 확인하지 않고 계약해서 발생합니다.
등기부등본은 그 집의 ‘주민등록등본’ 같은 거예요. 누가 소유자인지, 대출이 얼마나 있는지, 근저당 설정이 있는지 모두 나옵니다.
확인 포인트:
- 소유자 이름 → 계약 상대와 동일한지
- 근저당권 → 전세보증금보다 많은 대출이 있으면 위험
- 압류, 가압류 → 경매 위험 신호
어디서 확인?
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) → 700원 결제 후 3분이면 발급됩니다.
✅ 2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
많은 분들이 전세 계약할 때 가장 놓치는 부분이 바로 보증보험이에요. 보증보험은 쉽게 말해 “집주인이 보증금을 못 돌려주면 대신 보험사가 대신 지급”해주는 안전장치입니다.
요즘 전세사기 뉴스 보셨죠? 대부분 보증보험 가입이 안 되는 집에서 사고가 터집니다. 그래서 계약하기 전에 반드시 “이 집 보증보험 가입 가능한가요?”라고 물어보세요. 부동산에서 바로 확인해줄 수 있습니다.
가입이 안 된다고 하면 이유가 있습니다. 보통 집에 대출이 너무 많거나, 세금 체납, 권리관계 문제 때문이에요. 이런 집은 웬만하면 피하세요. 보증보험이 된다는 건 그 집이 안전하다는 인증서 같은 거니까요.
✅ 3. 집주인 신분 확인 + 실제 소유자와 계약
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부동산에서 친절하게 설명해주니까 그냥 믿고 계약금 보내는 경우 많죠? 그런데 사기꾼들은 바로 그 점을 노립니다. 가짜 집주인과 계약하는 경우도 있습니다. 그래서 반드시 등기부등본의 소유자 이름과 계약서의 집주인 이름이 같은지 확인하세요.
만약 대리인이 계약한다면? 위임장, 인감증명서, 소유자 신분증 사본까지 받아야 합니다. 조금 귀찮더라도 이 과정은 필수예요. 그리고 가장 중요한 건 집주인 실물 확인 전에는 계약금 절대 보내지 말기! 이 한 가지로도 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
✅ 4. 깡통전세 피하는 계산법
깡통전세란 뭔가요? 집값과 전세금 차이가 거의 없는 상태예요. 예를 들어, 집값이 2억 원인데 전세가 1억 8천만 원이라면 어떨까요? 집값이 조금만 떨어져도 집을 팔아도 전세금을 못 돌려줍니다. 그럼 피해는 고스란히 세입자 몫이에요.
그래서 계약 전에 꼭 전세가율을 계산하세요.
전세가율 : 전세금 ÷ 매매가 × 100입니다.
80% 이상이면 위험합니다. 확인 방법은 간단해요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 매매가를 조회하면 됩니다. 숫자 계산이 어렵다면? 그냥 부동산에서 “이 집 전세가율 얼마예요?”라고 물어보세요.
✅ 5. 계약서에 특약사항 넣기
많은 사람들이 계약서에 중개사가 적어주는 내용만 보고 그냥 사인합니다. 하지만 그게 큰 실수일 수 있어요. 특약사항은 내 안전을 지켜주는 방패입니다. 꼭 넣어야 할 문구는 이거예요.
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- 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 가능
- 등기부등본상 권리 변동 시 계약 해제 가능
이 두 가지만 있어도 위험에서 벗어날 확률이 크게 올라갑니다. 부동산에서 “이런 문구는 안 넣어요”라고 하면? 그런 부동산은 바로 나오세요. 안전이 최우선입니다.
✅ 6. 확정일자와 전입신고는 생명줄
계약이 끝났다고 안심하면 안 됩니다. 바로 해야 할 두 가지가 있어요. 확정일자와 전입신고입니다. 왜 중요할까요? 이걸 해야 대항력을 가지기 때문이에요. 대항력이란, 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 법적으로 보호받는 권리예요.
방법도 간단합니다. 주민센터에서 계약서에 도장 받기(확정일자), 그리고 전입신고까지 하면 끝. 요즘은 정부24에서 온라인으로도 가능해요.
이 두 가지 안 하면? 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 못 받을 수도 있어요. 그래서 반드시 계약 후 바로 진행하세요.
✅ 실제 사례에서 배운 핵심
제 친구는 등기부등본을 안 보고 계약했다가 보증금 대부분을 잃었습니다.
여러분, 절대 서두르지 마세요. 계약 전 10분만 확인하면 수천만 원을 지킬 수 있습니다.
✅ FAQ
Q1. 보증보험은 의무인가요?
아파트는 아직 의무가 아니지만, 빌라·오피스텔은 일정 금액 이상부터 의무화됐습니다. 안전을 위해 무조건 가입하세요.
Q2. 계약 중간에 보증보험이 불가능해지면요?
특약사항에 보증보험 가입 불가 시 계약 해제를 넣으면 됩니다. 이 조항 없으면 소송해야 합니다.
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Q3. 등기부등본은 계약 후 확인해도 되나요?
절대 안 됩니다. 계약 전 확인이 원칙입니다. 이미 계약금을 보냈다면 늦었어요.
Q4. 전세가율이 왜 중요한가요?
전세가율(전세금 ÷ 매매가)이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 큽니다. 집값이 조금만 떨어져도 집을 팔아도 보증금을 못 돌려줄 수 있어요.
Q5. 계약서에 특약을 넣으려는데 중개사가 싫어하면요?
그런 중개사라면 거래하지 마세요. 안전을 위해 반드시 특약 넣으세요.
✅ 핵심 체크리스트
✔ 등기부등본 확인
✔ 보증보험 가입 가능 여부
✔ 집주인 신분증 + 인감 확인
✔ 전세가율 80% 이상 피하기
✔ 특약사항 작성
✔ 확정일자 + 전입신고 필수