전세 살면서 가장 자주 생기는 분쟁 중 하나가 바로 보일러 고장입니다. 난방이 안 되거나 온수가 안 나오면 당장 생활이 불편하죠. 그런데 이때 수리비를 누가 내야 하는지 애매할 때가 많습니다.
이번 글에서는 전세 보일러 수리비용을 법적 기준과 실제 사례 중심으로 명확히 정리해드리겠습니다.
✅ 보일러 수리비용, 원칙은 ‘소유자’ 즉 집주인 부담입니다
////
보일러는 집의 구조 및 설비에 포함되는 ‘기본 시설’입니다.
따라서 임대차계약법 제623조(임대인의 의무)에 따라, 임대인은 주택을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있습니다.
즉, 보일러가 노후되거나 자연적인 사용으로 고장 난 경우라면 수리비는 집주인이 부담해야 합니다.
이건 ‘법으로 정해진 원칙’이에요. 세입자가 사용하던 중에 갑자기 난방이 안 되었다면, 먼저 집주인에게 알리고 수리비 부담 여부를 협의해야 합니다.
✅ 하지만, 세입자 과실로 인한 고장은 예외입니다
보일러를 잘못 다루거나, 관리 소홀로 인한 고장은 세입자 부담이 됩니다.
예를 들어 아래의 경우에는 임차인이 수리비를 내야 합니다.
- 겨울철 장기간 외출로 보일러 동파 발생
- 물보충 밸브나 온수 밸브를 임의로 조작하다 고장
- 과도한 압력 조절로 부품 손상
이처럼 사용자 과실이 명확하면 집주인에게 요구할 수 없습니다.
반대로 단순 노후나 부품 마모로 인한 고장은 임대인이 책임져야 합니다.
✅ 임차인이 먼저 수리했을 때, 돌려받을 수 있을까?
////
겨울철 급한 상황이라 임차인이 직접 보일러를 수리하는 경우도 많습니다.
이때 집주인 동의 없이 수리했더라도, 고장이 노후나 기계적 결함 때문이었다면 영수증을 제출해 수리비를 청구할 수 있습니다.
대법원 판례(2007다24433)에 따르면, 임차인이 긴급히 수리한 경우라도 임대인의 의무에 속하는 부분이라면 비용을 상환받을 수 있다고 명시되어 있습니다.
단, 사전에 집주인에게 연락하고 ‘노후로 인한 고장’임을 증빙하는 사진·수리견적서·영수증을 확보해야 환급이 원활합니다.
✅ 보일러 교체는 수리보다 큰 비용, 기준은 ‘노후도’
보일러의 평균 수명은 10년 내외입니다.
10년 이상 된 보일러에서 고장이 발생했다면 교체를 고려하는 게 일반적이며, 이 경우 교체비용은 임대인 부담이 원칙입니다.
반면, 임차인이 입주 전 정상작동하던 보일러를 과실로 망가뜨렸다면 교체비용 역시 임차인이 부담해야 합니다.
즉, 고장 원인이 노후인지, 과실인지가 가장 중요한 판단 기준입니다.
✅ 계약서 문구로 미리 분쟁을 막을 수 있습니다
요즘은 전세 계약서 특약란에 ‘보일러 및 주요 설비의 수리비 부담 주체’를 명시하는 경우가 많습니다.
예를 들어,
- “보일러 등 주요 설비의 노후로 인한 수리비는 임대인 부담으로 한다.”
- “임차인의 고의 또는 과실로 인한 고장은 임차인이 부담한다.”
이 문구를 계약서에 명시하면 추후 분쟁이 발생해도 법적으로 훨씬 명확합니다.
계약 전 반드시 집주인과 수리비 항목을 구체적으로 정리해두는 것이 좋습니다.
전세 만기 전 이사할 때, 집주인 예비용 돈 꼭 내야 할까? 숨은 규칙 정리
✅ 실제 사례로 본 보일러 수리비 분쟁
////
- A씨(세입자): 입주 3개월 만에 보일러가 멈춰 집주인에게 요청했으나 “입주 후 고장이면 본인 책임”이라며 거절. → A씨가 직접 수리 후 영수증 제출. 노후판정이 확인돼 소액재판에서 수리비 전액 환급받음.
- B씨(임대인): 세입자가 외출 중 보일러를 꺼놓아 배관이 동파됨. → 관리 소홀로 임차인 과실 판정, 수리비 전액 임차인 부담.
이처럼 원인에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
내집마련 지표, 이 숫자만 알면 집 살 타이밍이 보인다!
✅ 정리하자면
- 노후나 기계적 결함으로 인한 보일러 고장은 임대인(집주인) 부담
- 사용 부주의나 관리 소홀로 인한 고장은 임차인(세입자) 부담
- 임차인이 먼저 수리했더라도 영수증·사진을 남기면 환급 가능
- 계약서에 특약으로 명시하면 분쟁 예방 효과 큼
보일러는 주택의 핵심 설비입니다.
고장이 났을 때 누가 수리비를 부담하느냐보다, 미리 책임 기준을 명확히 하는 게 가장 중요합니다.
입주 전 점검과 계약서 특약 한 줄이면, 겨울마다 반복되는 ‘보일러 분쟁’을 깔끔하게 막을 수 있습니다.