전세 만기 전에 이사를 하면 집주인이 ‘예비용 돈’을 요구하는 경우가 많습니다. 법적으로 꼭 줘야 하는지, 어떻게 대응해야 하는지 정리했습니다.
괜히 모르고 돈 내줬다가 손해 보는 경우가 많습니다. 실제 분쟁 사례까지 알려드릴게요.
✅ 왜 ‘예비용 돈’ 문제가 생길까?
전세 계약은 원칙적으로 만기일까지 유지해야 합니다. 그런데 세입자가 사정상 중간에 이사를 나가려고 하면, 집주인은 새로운 세입자를 구해야 하고 그 사이 공실이 생길 수 있죠. 이때 일부 집주인들이 “혹시 공실이 나면 대비해야 한다”며 ‘예비용 돈’을 요구하는 겁니다.
하지만 이게 과연 합법일까요?
✅ 법적으로 예비용 돈을 줘야 할까?
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결론부터 말하면, 법적으로 집주인이 별도의 ‘예비용 돈’을 요구할 근거는 없습니다.
집주인이 세입자에게 “만기 전에 나가려면 혹시 공실 생길지 모르니 예비용 돈 좀 내라”라고 요구하는 경우가 있습니다. 하지만 결론부터 말하면, 세입자가 그 돈을 줄 법적 의무는 전혀 없습니다.
전세 계약은 처음 계약할 때 정해진 만기일까지 유지되는 게 원칙이에요. 즉, 집주인은 만기가 되면 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하고, 세입자는 그때까지 집을 사용하면 되는 겁니다. 중간에 세입자가 사정 때문에 먼저 나가게 되면, 집주인이 새로운 세입자를 구해야 하죠. 하지만 이 과정에서 집주인이 세입자에게 “공실 대비금”이나 “예비비” 같은 이름으로 돈을 요구하는 건 법에 근거가 없어요.
물론 세입자가 임의로 계약을 깨면 집주인이 바로 보증금을 돌려줄 여유가 없거나, 새 세입자가 들어오기 전까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 그렇다고 해서 세입자가 별도의 돈을 내야 한다는 조항은 주택임대차보호법 어디에도 없습니다. 실제로 법원 판례에서도 “집주인이 예비금을 요구할 권한이 없다”고 명확히 판결한 경우가 많습니다.
| 구분 | 사건 내용 | 법원 판단 | 결과 |
| 사례 1 | 세입자가 직장 발령으로 계약 만기 전 퇴거, 집주인이 “새 세입자 들어오기 전까지 한 달치 월세 예비금 내라” 요구 | 임대차보호법상 예비금 요구 근거 없음 | 집주인 청구 기각 |
| 사례 2 | 세입자가 집주인 동의 없이 중도 퇴거 → 보증금 반환을 즉시 요구 | 세입자가 계약을 먼저 깼기 때문에, 집주인이 새 세입자를 구할 때까지 반환 지연은 가능 | 보증금 반환 시기 늦춰짐 (예비금 요구 불인정) |
| 사례 3 | 세입자·집주인이 합의 후 중도 퇴거, 바로 새로운 세입자 들어옴 | 당사자 간 합의가 있었고 공실도 없음 | 보증금 정상 반환, 예비금 요구 불인정 |
정리하면, 집주인이 불안해서 요구하는 ‘예비용 돈’은 어디까지나 집주인 사정일 뿐, 세입자가 반드시 줘야 하는 돈이 아닙니다. 만약 요구받았다면 단호하게 “법적으로 근거가 없다”라고 말해도 됩니다.
✅ 실제 사례로 보는 분쟁 상황
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- 사례 1: 직장 발령으로 중도 퇴거한 세입자에게 집주인이 “새 세입자 들어오기 전까지 한 달치 월세를 예비금으로 내라”고 요구 → 법적 근거 없어 반환 판결
- 사례 2: 세입자가 집주인 동의 없이 중도 퇴거하면서 새로운 세입자가 늦게 들어오자 보증금 반환 시기가 지연됨 → 이 경우는 세입자도 불리, 하지만 ‘예비금’을 별도로 내야 하는 건 아님
- 사례 3: 합의 하에 중도 퇴거하고 새로운 세입자가 바로 들어온 경우 → 문제 없이 보증금 정상 반환
✅ 세입자가 알아둬야 할 대응법
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집주인이 “만기 전 나가려면 예비금 좀 내라”라고 하면 순간 당황할 수 있습니다. 하지만 이럴 때 그냥 넘어가면 수십만 원, 많게는 수백만 원까지 날릴 수 있어요. 반드시 다음 대응법을 기억해 두셔야 합니다.
- 법적 근거 없음을 분명히 말하기
집주인이 불안해서 요구하는 ‘예비금’은 법에 없는 돈입니다. “예비금은 법적으로 낼 의무가 없다”라고 딱 잘라 말해야 합니다. 괜히 어정쩡하게 넘어가면, 돈을 내고도 돌려받기 어려워집니다. - 보증금 반환 지연 가능성은 감수하기
세입자가 먼저 나가면, 집주인이 바로 보증금을 못 돌려줄 수도 있습니다. 새 세입자가 들어오기 전까지 시간이 걸리면 ‘예비금’이 아니라 ‘보증금 반환 지연’으로 이어질 수 있다는 걸 알고 있어야 합니다. - 합의서를 반드시 작성하기
만약 집주인과 원만히 합의해서 나가기로 했다면 반드시 ‘보증금 반환일’과 ‘조건’을 문서로 남겨야 합니다. 말로만 했다가는 “그런 얘기 한 적 없다”라는 상황이 생겨 분쟁으로 이어지기 쉽습니다. - 압박에 넘어가지 말기
집주인이 “다른 세입자들도 다 그렇게 했다”라거나 “안 주면 보증금 못 돌려준다”라고 협박할 수 있습니다. 하지만 대부분 허세 섞인 말이니 겁먹지 말고 “그럼 법대로 하겠다”라고 대응하는 게 훨씬 안전합니다.
정리하면, 예비금은 법적 의무가 전혀 없고, 오히려 합의서 작성이 세입자를 지켜주는 방패입니다. 불필요한 돈을 내느니 차라리 보증금 반환일을 명확히 적어두는 게 백 번 낫습니다.
전세 만기 전 이사를 할 때 집주인이 요구하는 ‘예비용 돈’은 법적으로 내야 할 의무가 없습니다.
다만 세입자가 먼저 계약을 깨는 상황이라면, 보증금 반환 시점이 늦어질 수 있다는 점은 감수해야 합니다. 괜히 불안해서 돈 내주기보다, 합의서를 통한 명확한 정리가 가장 현명한 대응입니다.